Dans le cadre d’un investissement résidentiel de quatre logements et moins ou d’un condo, voici quelques questions fiscales auxquelles Michel Simard, CPA, CA de la firme Simard Morin Delage, CPA, S.E.N.C.R.L. a répondu. Ses réponses ne l’engagent en rien, ni Simard Morin Delage, CPA, S.E.N.C.R.L. car il peut y avoir des particularités ou des exceptions. Vaut toujours mieux consulter un comptable. Ses honoraires sont déductibles…

Q Quelles sont les dépenses admissibles lorsqu’on loue un espace à vocation résidentielle ?

Toutes les dépenses engagées dans le but de gagner ce revenu de location sont admissibles (taxes foncières, assurances, électricité, entretien et réparations, honoraires professionnels [comptable, tenue de livres, déclaration de revenus…], intérêts et frais bancaires…

Q Est-il vrai que si les dépenses dépassent les revenus, le montant est soustrait de notre revenu total ?

Dans la déclaration de revenus personnelle, on doit inclure le résultat net de location que ce soit un bénéfice ou une perte, ce qui augmentera ou diminuera le revenu imposable. Cependant, prendre note que l’amortissement de l’immeuble ne peut créer une perte.

Q Lors de rénovations quelles sont les déductions admissibles ?

Normalement, toutes les dépenses de rénovation sont déductibles. Il faut cependant faire attention à ce que certaines dépenses puissent être considérées comme immobilisation [ajout au coût de l’immeuble] au lieu de dépenses. Par exemple, le coût du remplacement de la toiture passera en dépense alors que l’ajout d’une verrière sera ajouté au coût de l’immeuble [capitalisé].

Q De quelle façon calcule-t-on l’amortissement ?

L’amortissement est calculé sur le coût de la portion « Bâtisse » [le terrain n’est pas amortissable] à un taux de 4 %. L’année de l’acquisition, le calcul s’effectue sur la moitié seulement du coût d’acquisition. Par exemple, l’amortissement fiscal d’une bâtisse acquise au coût de 200 000 $ [portion bâtisse seulement] sera de 4000 $ la première année et les années suivantes de 4 % du coût moins le total des amortissements pris chaque année. Ne pas oublier que l’amortissement ne peut créer une perte… mais simplement ramener le bénéfice à 0. Il faut aussi considérer que certaines dépenses capitalisables [équipement, mobilier…] sont amorties à un taux supérieur.

Q Peut-on quand même former une compagnie dans ce genre d’achat et quels en sont les avantages ?

L’acquisition d’un immeuble à revenu peut se faire par l’entremise d’une compagnie. Les règles fiscales sont les mêmes que pour un particulier. Cependant, le taux d’impôt pour la compagnie sera d’environ 36 % au lieu du 19 % pour une entreprise avec du revenu d’entreprise [le revenu de location est considéré comme un revenu de bien]. Chaque cas étant très différent, il faudrait consulter avant de faire l’acquisition d’un immeuble locatif par une compagnie.

Marie-Hélène Ouellette

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Marie-Hélène Ouellette

Marie-Hélène Ouellette oeuvre dans la domaine de l'immobilier depuis près de 10 ans, principalement au centre-ville de Québec, entre autre pour les condos, mais aussi là où ses clients l'amènent.

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